소상공인포커스 - [정책 해설] 상가 임대차 관리비 투명화 추진… 불투명한 관리비 산정 관행 개선

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다.불투명한 관리비 고지서를 들여다보며 당혹해하는 소상공인. (사진 = 챗GPT)

국토교통부가 상가 임대차의 관리비 산정 기준 공개를 의무화하는 제도 개선을 추진한다. 10월 시행을 목표로 '상가건물 임대차보호법 시행령' 개정안을 마련 중이다. 핵심은 건물주(임대인)가 관리비의 세부 항목과 산정 근거를 세입자(임차인)에게 공개하도록 의무화하는 것이다.

이번 제도 개선의 배경에는 상가 관리비 관련 민원의 급증이 있다. 국토부에 따르면 2024년 상가 관리비 관련 민원은 4만1,000건으로 전년 대비 23% 증가했다. 주요 불만은 '관리비 항목이 불명확하다'(38%), '관리비가 과다 청구됐다'(31%), '사전 통보 없이 일방적으로 인상됐다'(22%) 순이었다.

◇ 관리비 불투명 실태… "무엇에 돈을 내는지 모르겠다"

현행 상가건물 임대차보호법은 관리비에 대한 별도 규정이 미비하다. 임대인이 관리비의 세부 내역을 공개할 의무가 없어, 세입자는 "무엇에 돈을 내는지 모르겠다"는 상황에 놓이는 경우가 많다.

소상공인시장진흥공단 조사에 따르면 상가 세입자의 47%가 "관리비 세부 내역을 받아본 적이 없다"고 답했다. 관리비에 청소비·경비비·승강기유지비·소방설비점검비·공용전기료 등이 포함돼야 하지만, 항목 구분 없이 총액만 고지되는 경우가 흔하다.

서울 강남의 한 오피스빌딩에 입점한 네일숍 사장 허 모 씨(33)는 "월세 150만 원에 관리비 70만 원을 내는데, 관리비 내역서에는 '공용관리비 70만 원'이라고만 적혀 있다. 왜 70만 원인지 설명이 없다"고 불만을 토로했다.

◇ 제도 개선 내용… 세부 공개 의무화, 인상 상한 5%

국토부의 개정안 핵심 내용은 세 가지다. 첫째, 관리비 세부 항목 공개 의무화다. 임대인은 관리비를 ▲인건비(청소·경비) ▲유지보수비(승강기·소방·전기설비) ▲공용전기·수도료 ▲보험료 ▲기타(조경·해충방제 등) 5개 이상 항목으로 구분해 공개해야 한다.

둘째, 관리비 인상률 상한 연 5% 도입이다. 현재 관리비 인상에 법적 제한이 없어 일방적 인상이 빈번한데, 연간 인상률을 5% 이내로 제한한다. 다만 물가 급등·설비 대수선 등 불가피한 경우에는 세입자 동의 하에 예외를 인정한다.

셋째, 관리비 분쟁 조정 절차 마련이다. 관리비 관련 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단의 '상가 관리비 분쟁 조정 위원회'에 무료 조정을 신청할 수 있도록 한다.

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다.상가 관리비 투명화 제도를 발표하는 국토부 관계자. (사진 = 챗GPT)

◇ 건물주 반발 vs 세입자 환영

건물주(임대인) 측은 반발하고 있다. 한국부동산투자자문업협회는 "관리비 세부 공개는 건물 운영의 영업 비밀에 해당한다"며 "인상 상한 5%는 물가 상승률과 설비 노후화를 고려하면 부족하다"고 주장했다.

반면 세입자(소상공인) 측은 적극 환영한다. 대한소상공인총연합회는 "그동안 관리비가 '제2의 임대료'로 악용돼왔다"며 "투명한 관리비는 건전한 임대차 관계의 기본"이라고 평가했다.

부동산법 전문가 김 모 변호사는 "관리비 투명화는 건물주의 재산권을 침해하는 것이 아니라, 거래의 공정성을 확보하는 것"이라며 "주택 임대차에서는 이미 관리비 내역 공개가 의무화돼 있는데, 상가는 뒤늦은 감이 있다"고 밝혔다.

◇ 소상공인 대응 가이드… 관리비 점검 체크리스트

제도 시행 전이라도 소상공인이 스스로 관리비를 점검할 수 있다. 전문가들이 제시하는 관리비 점검 체크리스트는 다음과 같다.

첫째, 임대차 계약서에 관리비 항목과 금액이 명시돼 있는지 확인한다. 없다면 임대인에게 서면으로 요청한다. 둘째, 관리비 인상 시 사전 통보(최소 1개월 전)와 근거 자료를 요구한다. 셋째, 공용 면적 대비 관리비 배분이 적정한지 확인한다. 넷째, 유사 건물의 관리비 수준과 비교한다(국토부 '상가정보시스템' 활용).

10월 제도 시행 이후에는 관리비 내역 미공개 시 임대인에게 과태료(최대 500만 원)가 부과된다. 소상공인은 정당한 권리로서 관리비 투명화를 요구할 수 있다.

소상공인포커스 / 김영란 기자 suputer@naver.com 

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